公寓与普通住宅在多个方面存在显著差异，主要包括以下几点：
土地性质
公寓通常建在商业用地上，而普通住宅则建在住宅用地上。
这导致了房屋产权年限的不同——公寓一般为50年产权，而普通住宅则有70年产权。
水电费用
公寓使用的是商水商电，价格自然要比民水民电高出不少。
落户和子女入学
普通住宅可以落户，孩子上学可以按照区片划分，从而就近读书，而公寓往往无法落户，也就意味着子女可能无法就近入学。
出售费用
公寓在出售时还需要承担更高的费用，虽然公寓的购买价格相对较低，但在出售时，购房者需要支付更多的税费和其他费用。
功能和居住人群
公寓在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。
普通住宅一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。
贷款利率和首付
普通住宅贷款比较低，而且可以用公积金贷款，这样贷款利率就会更低，而公寓不能用公积金贷款，而且还款年限也比较少，一般情况下是最多10年，最主要的是首付一般需要百分之五十。
税费
公寓的税费通常比购买住宅的税费要高，且在二手房交易时，公寓的税费计算方式和金额也更复杂。
户型设计和私密性
公寓的户型面积比较小，没有特别明显的功能分区，多为带装修的房屋。
普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。
公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。
普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。
其他差异
公寓的居住舒适度相对较低，因为通常为两梯十户甚至更多，人员流动性高，私密性较差。
普通住宅的居住舒适度较高，多为两梯三户或者四户，居住的人较少，不会对出行造成困扰，而且私密性也比较好。
公寓需要达到有24小时电梯和24小时热水的标准，而且大多数公寓是不能使用燃气和其他明火的。
普通住宅的生活配套相对来说没有那么完善。
综上所述，公寓和普通住宅在土地性质、产权年限、水电费用、落户入学、出售费用、功能、居住人群、贷款利率、税费、户型设计、居住舒适度等方面都存在显著差异。购房者在选择时，应根据自身需求和实际情况进行权衡。