首套房和二套房的区别主要体现在以下几个方面：
贷款记录
首套房：要求购房者和配偶没有任何公积金贷款记录，且在购房所在地没有房产。
二套房：如果购房者和配偶曾经用公积金贷款买过房（即使已还清），或者在购房地已经拥有一套房子，则认定为二套房。
房屋套数认定
首套房：以整个家庭为单位，在购房地没有任何房产。
二套房：只要家庭在当地已经拥有一套房子，再购买就属于二套房。
首付比例
首套房：首付比例一般在20%左右。
二套房：商业贷款的首付比例通常为30%以上，有些情况下甚至可能达到40%以上。
贷款利率
首套房：贷款利率相对较低。
二套房：贷款利率较高，通常需要在首套房公积金贷款利率的基础上上浮10%，且具体利率各银行规定有所不同。
贷款难度
首套房：申请贷款相对容易。
二套房：申请贷款难度较大，尤其是在银行资金紧张时。
契税
首套房：购买90平方米以下房产需缴纳契税1%，面积大于90平方米、小于144平方米的房产需缴纳契税1.5%，144平方米以上房产需缴纳契税3%。
二套房：无论面积大小，都需要缴纳3%的契税。
其他政策
首套房：在限购严格的城市，限制较少。
二套房：限购限贷条件较严。
这些区别可能会因不同地区的具体政策有所调整，因此在购房前，建议详细了解当地的相关政策规定，以确保顺利办理贷款和购房手续。